Programa Minha Casa Minha Vida: que efeitos ele traz ao mercado imobiliário?

Por Germano Leardi Neto (*) 

Quando foi criado, em 2009, o Minha Casa Minha Vida do governo federal foi um dos responsáveis por aquecer o mercado imobiliário. Ele reforçou o setor de construção civil e abriu espaço para construção de moradias para setores de baixa renda (famílias que ganham entre 3 a 10 salários mínimos) que, até então, recebiam pouca atenção do mercado.

Você provavelmente conhece o programa, mas não custa nada relembrar: eram PPPs (a sigla das parcerias público-privadas) que construíam moradias com a participação dos bancos estatais via financiamento, envolvendo um ecossistema de municípios, estados, entidades sem fins lucrativos, construtoras e imobiliárias.

De acordo com o governo, até o final de 2018, o programa vai chegar a 6,7 milhões de moradias construídas. Resta saber se a movimentação de corte de gastos não vai influenciar as expectativas de crescimento do Minha Casa Minha Vida.

Só se enquadram no programa famílias com renda mensal máxima de 5 mil reais. São três categorias. Na primeira faixa, a renda mensal vai até 1,6 mil reais e o governo paga no máximo 96% do valor do imóvel para quem mora numa cidade de até 50 mil habitantes. O financiamento dura até 10 anos e as parcelas nunca passam de 5% da renda familiar. Como o governo financia mais, o valor da entrada acaba reduzido. Vale lembrar que os beneficiados não poderão negociar a unidade até quitar as parcelas do financiamento.

Quem se encontra na segunda faixa do programa, com renda entre 1,6 mil reais e 3,275 mil reais, tem a entrada facilitada e ainda consegue ter descontos no seguro e pagar uma taxa de juros menor nos bancos estatais do que as cobradas pelos bancos concorrentes.

Na última faixa, com renda familiar entre 3,275 mil reais e 5 mil reais, o beneficiado não recebe subsídio para pagar o valor da entrada. Em contrapartida, ele ganha descontos no seguro do financiamento e uma taxa especial de juros, ou seja, mais baixa do que de outros bancos.

Para se cadastrar no programa, é preciso se dirigir à prefeitura da sua cidade e comprovar a renda familiar. Além disso, a família não pode ter nenhum imóvel registrado em seu nome. Assim que aprovado, o beneficiado assina o contrato do financiamento e tem até 30 dias para se mudar de casa. Para não perder o direito da casa própria, a pessoa ainda precisa pagar as parcelas do financiamento em dia, o IPTU e as contas de energia e água.

Assim como os benefícios, o valor dos imóveis também varia (aqui, conforme o número de habitantes). Nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, uma unidade fica na faixa de 190 mil reais. Em cidades com até 1 milhão de habitantes, o valor cai para 170 mil reais. Nos municípios com população inferior a 50 mil pessoas, ficam os imóveis de menor valor: até 90 mil reais.

Hoje, seis anos depois, o Minha Casa Minha Vida ajudou a atacar o déficit habitacional com investimento de 244,2 bilhões de reais para construir e entregar 2 milhões de unidades, em áreas urbanas e rurais. Ainda assim, o problema continua sério. De acordo com o Ministério das Cidades, o déficit chega a 7 milhões de unidades, sendo 85% em áreas urbanas.

O programa mudou a face do financiamento imobiliário no Brasil. Ele foi um dos principais responsáveis pelo crescimento das contratações de crédito imobiliário. Para se ter uma ideia, logo no primeiro ano, o volume de crédito saltou de 23,3 bilhões de reais, em 2008, para 47,05 bilhões de reais em 2009 na Caixa Econômica Federal, um avanço de 102%. No ano passado, o montante ficou em 128,8 bilhões de reais.

Com a oferta de crédito facilitada, o Minha Casa Minha Vida acabou ajudando a fomentar o avanço dos preços no mercado imobiliário. Além disso, o programa gerou aumento na procura de lotes, o que fez os preços de terrenos e, consequentemente, dos imóveis inflacionarem.

(*) Germano Leardi Neto é diretor de relações institucionais da franqueadora imobiliária Paulo Roberto Leardi.